Skälig hyra andrahand – Så beräknas den
En andrahandshyra får aldrig vara högre än förstahandshyran plus högst 15 % för möbler och vad el, bredband och liknande faktiskt kostar hyresvärden. Det är taket; den skäliga hyran kan bli lägre.
Vad innebär "skälig hyra"?
Regeln står i 12 kap. 55 § jordabalken. Sedan juli 2026 står även taket på 15 % för möbler och kostnadsgränsen för el, internet och liknande i lagen.
Formeln: Så beräknas den högsta tillåtna hyran
Högsta tillåtna hyra = Förstahandshyra + Tillåtna tillägg
Förstahandshyra: Hyran som förstahandshyresgästen betalar till fastighetsägaren
+ Möblering: högst 15 % av förstahandshyran enligt lagen, oftast runt 10 % (om möblerad)
+ El: Faktisk elkostnad (om el ingår men inte i förstahandshyran)
+ Internet/TV: Faktisk kostnad (om det ingår)
Möblering – det vanligaste tillägget
Tillägget beror på möblernas mängd och skick. Oftast landar det runt 10 %, och lagen tillåter aldrig mer än 15 % av förstahandshyran, hur fina möblerna än är.
El, bredband och TV
Om tjänster som el, bredband eller TV ingår i andra handshyran men inte ingår i förstahandshyran, får hyresvärden ta ut den faktiska kostnaden. Inte mer.
Vad får INTE räknas in?
När förstahandshyran är känd finns allt detta redan med i den. Hyresvärden får inte ta extra betalt för:
- ✗ Läget – att lägenheten ligger centralt motiverar inte högre hyra
- ✗ Balkong, utsikt eller våning
- ✗ "Marknadshyra" eller "vad andra tar"
- ✗ Renovering som hyresvärden gjort
- ✗ Vinst eller "hyresförmedlingsavgift"
Räkneexempel: Hyresrätt
2:a i Södermalm, möblerad
Förstahandshyra: 8 500 kr/mån
Möblering (10 %): +850 kr/mån
El: +450 kr/mån
Bredband: +350 kr/mån
Skälig hyra: 10 150 kr/mån
Betalar du 14 000 kr/mån?
Överhyra: 3 850 kr/mån = 92 400 kr på 24 månader
Om ägaren hyr ut sin egen bostad
Hyr du en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet av en privatperson som äger den (för avtal före 1 juli 2026 den första bostaden hen hyr ut, för nyare avtal om hen hyr ut högst två) gäller andra regler än ovan, och du kan normalt bara få hyran sänkt från den dag du ansöker, inte tillbaka det du redan betalat.
Avtal från 1 juli 2026 (privatuthyrningslagen): nämnden kan sänka hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrda bostäder.
Äldre avtal (lagen om uthyrning av egen bostad): hyran får inte påtagligt överstiga bostadens kapitalkostnad och driftskostnader. Be först hyresvärden skriftligen att sänka hyran.
Hur tar du reda på förstahandshyran?
- Fråga hyresvärden – du kan begära att få se förstahandshyran; Hyresnämnden kan också ta fram den
- Kontakta fastighetsägaren – den som äger huset kan uppge hyran
- Uppskatta – vår gratis uträkning använder SCB-data för att ge en bra uppskattning om du inte hittar exakt hyra
Kräv tillbaka själv – behåll hela beloppet
För 350 kr får du ansökan ifylld och guiden, och du behåller hela beloppet.
Kollen är gratis. 30 dagars öppet köp på de 350 kr du betalar till oss. Hyr du av en privatperson som hyr ut sin egen bostad gäller oftast andra regler.